Pourquoi distinguer surface privative et surface habitable ?
Que vous soyez sur le point d’acheter ou de louer un bien immobilier, la question de la surface affichée est centrale. En effet, deux réglementations encadrent ce point : la loi Carrez et la loi Boutin. Mais quelles différences font-elles, à quels moments s’appliquent-elles, et comment interpréter leur résultat ? Voici un guide pour mieux comprendre ces notions et sécuriser vos projets immobiliers.
La loi Boutin, référence pour la location
Créée dans le but d’encadrer les baux locatifs et renforcer la transparence du marché, la loi Boutin s’adresse principalement aux locations de logements. En vigueur depuis 2009, elle impose d’indiquer la surface habitable dans chaque contrat de location. Ce calcul prend en compte toutes les pièces de vie (salon, chambres, cuisine, salle d’eau), y compris les combles aménagés, pour offrir une mesure fiable de l’espace dont dispose réellement le locataire.
Selon la législation, la pièce principale doit répondre à l’un des critères suivants :
- Offrir une surface de plancher d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 m
- Ou présenter un volume d’au moins 20 m3
Cette méthode de calcul ignore certains espaces comme : murs, cloisons, embrasures, caves, vérandas et autres annexes. L’objectif ? Fournir une surface pratique, utile pour évaluer le confort du logement et la justesse du loyer demandé.
La loi Carrez, incontournable lors de la vente en copropriété
Du côté de la vente, la loi Carrez – instaurée en 1996 – s’impose surtout lors de la cession d’un lot en copropriété. Elle demande au vendeur d’indiquer la « surface privative » du bien. Ce chiffre se réfère à la superficie au sol dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Contrairement au calcul de la surface habitable, certaines parties comme les greniers, remises, vérandas et combles non aménagés peuvent être prises en compte par la loi Carrez, sous réserve qu’elles remplissent ce critère de hauteur.
En revanche, les surfaces extérieures ou partiellement couvertes – telles que balcons, terrasses et loggias – sont exclues. Ce mesurage permet aux acquéreurs de comparer précisément les biens et de s’assurer que la surface vendue correspond bien à ce qui est attendu.
Deux mesures, deux objectifs
En résumé :
- La surface habitable (loi Boutin) s’applique principalement à la location et vise la clarté pour le locataire sur l’espace effectivement utilisable.
- La surface privative (loi Carrez) est requise lors d’une vente en copropriété pour que l’acheteur connaisse la réalité de la superficie du bien.
Ces différences de mesurage expliquent pourquoi un même logement peut afficher des surfaces différentes selon le contexte – location ou vente.
Faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs
Que vous soyez propriétaire, acheteur ou locataire, il est conseillé de solliciter un spécialiste du diagnostic immobilier pour réaliser ces mesures. Disposant des outils adaptés et d’une connaissance précise des règlements, il pourra garantir la fiabilité des surfaces indiquées, évitant ainsi litiges et mauvaises surprises.